¿Qué es lo más importante que debes saber antes de comprar una parcela?
Ya sea como primera o segunda vivienda el destino del terreno, nos estamos refiriendo a un predio agrícola, es decir, no urbano.
Y comprar un terreno y hacer esta inversión, puede ser el sueño de muchos, el problema es que es posible que su adquisición resulte un poco más compleja que comprar un paño al interior del límite urbano.
¿Por qué? Según expertos, cuando el predio es urbano, el comprador está más protegido, debido a las leyes que obligan a contar con urbanización completa, es decir, alcantarillado, pavimentación e iluminación, de lo contrario no se puede vender. Pero cuando el terreno es agrícola la situación es distinta.
#1 derechos de agua
El agua es uno de los temas más agudos e importantes. ¿Por qué? Porque sin este recurso es imposible vivir en el sitio.
Por eso es importante preguntarse si el terreno que voy a comprar ¿cuenta con derechos de agua? ¿de dónde proviene el agua? ¿proviene de una vertiente, de un pozo, APR (Agua Potable Rural)? ¿Cuáles son los gastos asociados en agua potable, considerando, además de consumo, piscina y riegos, que son de alto costo en una parcela?
Expertos explican que no es lo mismo tener aguas propias, a que el loteador se quede con los derechos de agua y que cobre un adicional por prestar el servicio.
2# Accesibilidad
¿Cómo es la accesibilidad al sitio? Nos referimos a la calidad de los caminos, y si es necesario contar con un vehículo de doble tracción o no, si están iluminados, pavimentados, ya que eso influye también en el precio y en la calidad de vida de quienes optan por una parcela.
Cercanía que pueda tener el terreno a un río, lago o bien el mar, ya que son variables que van modificando el precio y la futura plusvalía de la parcela.
3# Loteo regularizado
Verificar si los terrenos están debidamente loteados. Si cuentan con toda la normativa para construir en ese condominio.
Ver el tipo de suelo que tenga cada uno de los terrenos, si son aptos para cultivo, ver si son suelos pantanosos que cuando llueva se inundarán y considerar si esos terrenos están cerca de un río o afluentes de agua, porque en el invierno suben los causes y pueden inundar todas las parcelaciones, incluso las casas.
4# Solo 2 Viviendas por Parcela
Lo que sí, está resguardado por ley es la subdivisión de los predios agrícolas los que no se pueden dividir en menos de 5.000 m2, trámite que tiene que contar con la autorización del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) (LINKEAR SAG https://www.sag.gob.cl/) . Hay casos donde se puede ajustar el tamaño mínimo, donde se puede hacer una subdivisión predial mínima de 2.000 m2 en algunos terrenos, pero hay que compensarla con otros sitios de 8.000, 15.000 y hasta 20.000 m2, de manera que el promedio de todos los sitios sea 5.000 m2.
Expertos indican que en caso de que una parcelación no se encuentre regularizada, el comprador se expone a que el Conservador de Bienes Raíces respectivo no inscriba el dominio del inmueble a su nombre.
En estos casos, lo recomendable es dejar sin efecto la escritura de común acuerdo, devolver los dineros comprometidos y que el dueño original gestione los permisos frente al SAG.
Otro punto importante, es determinar si existe algún otro impedimento para que el terreno pueda ser vendido:
- EMBARGOS o PROHIBICIONES
- DEUDAS por CONTRIBUCIONES
- Si la propiedad está afecta a EXPROPIACIONES
Para aclarar estos puntos, es necesario solicitar los títulos de dominios anteriores, hasta completar 10 años hacia atrás. Para esto se recomienda pedir la asesoría de un abogado o bien del respectivo corredor de propiedades.
Por otra parte, la legislación también indica que solo se pueden construir 2 viviendas, donde una de ellas debe ser del cuidador. Según expertos, no se pueden vender esas 2 casas por separado, el predio se debe transar completo. Además, aunque se encuentren en un terreno agrícola, las viviendas también deben contar con recepción municipal.
5# Problemas de Insolvencia
Al interior de las ciudades, todos los condominios se acogen a la ley de copropiedad, por lo que deben contar con un reglamento interno. En el caso de los terrenos agrícolas, no hay ninguna obligación, pero muchos loteos han optado por tener la figura, estableciendo un sistema de administración con una asamblea de propietarios y un administrador.
Algunos loteos por ejemplo, norman la clase de obra que se pueden hacer, detallando el tipo de techo, el color de los inmuebles, y los materiales de construcción permitidos. Otro punto que se acuerda con los reglamentos internos son el cobro de gastos comunes, los que ayudan a mantener la comunidad, caminos, seguridad, etc. Sin embargo, como no todos los propietarios construyen de inmediato, es frecuente que exista morosidad.
6# Minimizar riesgos
Finalmente, podemos agregar que para minimizar riesgos dependerá del uso de la parcela y de lo que cada persona necesite y esté buscando. Si lo importante para alguien es la seguridad y tranquilidad se debería considerar un condominio cerrado con accesos controlados: guardias, portones eléctricos, cámaras, iluminación vial, etc.
Ahora bien, en el caso de que una persona no quiera acogerse a los reglamentos de un condominio donde se condiciona el tipo de construcción y una larga lista de normativas, lo mejor es buscar una parcela fuera de un loteo, pero donde probablemente deberá hacerse cargo las instalaciones de agua, electricidad, entre otros.